Artículo 36.- Aplicación:

Los parámetros urbanísticos que se definen a continuación serán de aplicación en la totalidad del término municipal de Bergara. 

Artículo 37.- Referencias a la parcela:

  • a) Parcela: Es la porción de terreno deslindada como unidad predial y registrada como tal. Puede ser:
    • Parcela bruta: Se refiere a la parcela en su estado inicial o parcela aportada dentro del ámbito de una unidad urbanística.
    • Parcela neta: Se refiere a la parcela inicial o parcela bruta una vez deducidas las porciones de la misma destinadas a ampliación, mejora o nueva creación de vías o espacios públicos, o a cesiones obligatorias con otros fines.
  • b) Linderos: Son las líneas perimetrales que delimitan una parcela y la distinguen de las colindantes.
  • c) Cierre de parcela: Es la cerca situada sobre los linderos que materializa la delimitación de la parcela.
  • d) Superficie de parcela: Es la dimensión que resulta de la parcela deslindada según su proyección horizontal.
  • e) Cota inicial o natural del terreno: Es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de las actuaciones urbanizadoras.
  • f) Cota final del terreno: Es la altitud relativa de cada punto del terreno después de las actuaciones urbanizadoras.
  • g) Rasantes: Son las líneas que conforman el perfil longitudinal de las vías y espacios públicos. A falta de una determinación a través del planeamiento, las rasantes válidas serán las existentes.
  • h) Alineaciones: Son las líneas que, a lo largo de los viales o espacios libres, establecen los límites de la edificación o diferenciación de usos.

Artículo 38.- Referencias al asentamiento de la edificación en la parcela:

  • a) Planos de fachada: Son los planos situados sobre la rasante que delimitan la separación entre el espacio edificado y el no edificado. No comprende los elementos o cuerpos salientes.
  • b) Línea de edificación: Es la intersección del plano de fachada con el terreno.
  • c) Fondo de edificación: Es la distancia, medida perpendicularmente, entre la fachada denominada principal y la interior o posterior.
  • d) Medianería: Es el muro o cierre de cerramiento lateral ciego que se eleva hasta la cubierta que separa dos edificios colindantes. El muro medianero puede ser común a los dos edificios colindantes.
  • e) Retranqueo o separación a linderos: Es la anchura de la franja de terreno comprendida entre la línea de edificación y los linderos de la parcela privada ligada a la edificación.
  • f) Cota rasante en los edificios: Es la altitud relativa de cualquier planta del edificio con respecto a un punto exterior del terreno que sirve de referencia. 

Artículo 39.- Referencias de ocupación de la parcela por la edificación:

  • a) Ocupación o superficie ocupada: Es la superficie comprendida dentro del perímetro formado por la proyección de los planos de fachada de un edificio sobre el plano horizontal en el que se asienta o se vaya a asentar.
  • b) Coeficiente de ocupación: Es la relación entre la superficie ocupada u ocupable por una edificación y la superficie total de la parcela. Cuando se hace referencia en el Plan General a dicho parámetro, se interpreta como ocupación máxima.

Artículo 40.- Referencia a las superficies útil y construida. Techo edificable:

a) Superficie útil de cada vivienda o local: Es la delimitada interiormente por los paramentos verticales terminados respecto de los elementos comunes. Se contabilizan en su totalidad los cuerpos salientes cerrados y en su mitad los abiertos.

b) Superficie construida de cada vivienda o local: Es la que resulta de añadir a la superficie útil la de los muros, tabiques y cierres, y la parte proporcional de la superficie ocupada por los elementos comunes.

c) Superficie construida por planta en un edificio: Es la suma de la superficie construida de las viviendas y locales de esa planta concreta del edificio.

d) Techo edificado o edificable en un edificio sobre rasante: Es la suma de la superficie comprendida entre los límites exteriores de cada planta del edificio.
En el cómputo del techo edificado o edificable se incluye la superficie de los siguientes espacios y elementos:

  • Las denominadas planta baja y plantas altas de los edificios en las Fichas Urbanísticas.
  • Los denominados espacios bajo cubierta en las Fichas Urbanística detinados a los usos característicos fijados en las mismas que dispongan de una altura libre de más de 1,80 metros, o los que, destinados a trasteros, tengan una superficie útil mayor de 15 m2(u) por local.
  • Los huecos de ascensores.
  • Los vuelos cerrados autorizados. No los cuerpos salientes abiertos. 

No tienen la consideración de espacios computables:

  • Los espacios cubiertos y cerrados con altura libre menor de 1,80 metros.
  • Los porches de uso público.
  • Los patios y conductos de instalaciones de diámetro mayor de 1,50 metros.

e) Techo edificado o edificable bajo rasante: cuando se establezca en las Fichas Urbanísticas un límite específico, se computará como tal la totalidad del espacio limitado por los cierres o muros exteriores que no reúnan las condiciones para su consideración como aprovechamiento sobre rasante. 

Artículo 41.- Referencias de Edificabilidad de los suelos:

Atendiendo a lo que dispone el Artículo 35 de la Ley de Suelo y Urbanismo vigente se definen los siguientes tipos de edificabilidad.

a) Edificabilidad física o bruta: Se entiende la totalidad de superficie de techo edificado o edificable, tanto sobre rasante como bajo rasante, establecida por la ordenación urbanística para un ámbito del territorio determinado. Se expresa en metros cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo. Cuando se trate de solares, parcelas o edificaciones existentes, se expresa mediante el señalamiento de alineaciones, perfiles y alturas, o se remite a la consolidación del edificio.

b) Edificabilidad urbanística: Se entiende por la edificabilidad física correspondiente a los usos y actividades de tipo lucrativo asignada a un ámbito determinado, quedando excluida la de las dotaciones públicas existentes o previstas para el mismo.

c) Edificabilidad ponderada: Se entiende por edificabilidad ponderada de un ámbito territorial la suma de los productos resultantes de multiplicar la edificabilidad urbanística de cada uso por el coeficiente de ponderación u homogeneización que se le asigna en relación con los otros usos del mismo ámbito.

d) Edificabilidad media: Se entiende por edificabilidad media de un ámbito territorial el coeficiente resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad ponderada del ámbito por la superficie total del mismo. Se incluyen en dicha superficie las de los terrenos destinados a dotaciones públicas de la red de sistemas generales incluidos o adscritos al ámbito territorial correspondiente, excluyéndose las superficies correspondientes a los sistemas generales existentes y que queden consolidados por la ordenación urbanística. 

Artículo 42.- Referencias al volumen y forma de los edificios:

a) Altura del edificio:

La altura de un edificio se medirá en base a dos parámetros como son la altura en unidades métricas y la altura en número de plantas:

  • Altura en unidades métricas: Se considera la dimensión vertical de la parte del edificio que sobresale del terreno medida en unidades métricas.
    La altura, a la que se hace referencia, es la que resulta de la medición vertical entre la rasante de la acera, espacio público o punto de referencia existentes o previstos a los que da frente el edificio y la cara inferior del forjado del techo de la última planta que se contabiliza en los edificios residenciales. En los edificios industriales la medición se realizará hasta la parte inferior de las vigas principales que soportan la cubierta.
    La medición se realizará en el punto medio de la fachada del edificio que da frente a la vía o espacio público. En los edificios residenciales se realizará en tramos de fachada con una longitud máxima de veinticuatro metros. En edificios en esquina a dos calles con distintas rasantes, la altura que resulte para la calle de rasante más alta se podrá prolongar a la fachada contigua en una longitud máxima de quince metros.
  • Altura en número de plantas: Es el número de plantas por encima de la cota de referencia o de la rasante de la vía o espacio público. En la medición del número de plantas se incluye la planta baja como una planta más. En el cómputo del número de plantas a efectos del dimensionado de los patios, la planta bajo cubierta tendrá la consideración de una planta como el resto de las inferiores.

b) Altura máxima:

Es la señalada por el planeamiento como valor límite de la altura del edificio. Cuando se establezca la altura en las dos unidades de medición señaladas en el punto anterior, ambas deberán respetarse simultáneamente como máximas admisibles.

En los casos en los que se señale como condición de altura solamente la máxima, se entenderá que es posible edificar sin agotarla. En casos puntuales, el Ayuntamiento podrá obligar a alcanzar la altura máxima cuando se entienda necesario para mantener o conseguir una determinada imagen urbana.

c) Construcciones por encima de la altura máxima:

Por encima de la altura máxima señalada, podrán admitirse con carácter general las siguientes construcciones:

  • Vertientes de la cubierta: Se trata de los faldones inclinados de las cubiertas. La pendiente de los faldones no podrá ser en ningún caso mayor del 35% desde cualquiera de las fachadas del edificio.
  • Elementos técnicos de las instalaciones: Bajo esta denominación se incluyen las partes integrantes comunes del edificio tales como, cuerpos de remate de la caja de escaleras, casetas de ascensores, chimeneas, conductos de ventilación, sistemas de refrigeración, claraboyas, antenas de radio y televisión, pararrayos, y otros asimilables.
  • Elementos ornamentales: Por encima de la altura máxima podrá admitirse la construcción de elementos ornamentales de las fachadas o cubiertas, como barandillas y otros, con una altura máxima de un metro, y siempre que no suponga la creación de un espacio cerrado.
  • Torreones: Se denominan torreones los cuerpos salientes con respecto del perfil de la cubierta que puedan construirse en puntos de edificios singulares o en edificios que conformen las esquinas o remates de las manzanas edificables. Las Fichas Urbanísticas de las distintas Areas y Sectores, o el planeamiento pormenorizado, deberán recoger expresamente la posibilidad de su construcción. Las dimensiones máximas y usos se detallan en la Ordenanza correspondiente.

d) Alturas de piso:

Se entiende por altura de piso la distancia vertical entre las dos caras superiores de los forjados de dos plantas consecutivas, o entre la cara superior de una solera y la superior del forjado que cubre dicha planta.

e) Altura libre de piso:

Es la distancia vertical entre la cara superior del pavimento terminado de una planta y la cara inferior del forjado incluido el revestimiento del techo de la misma planta o del falso techo si lo hubiera.

f) Planta:

Es toda superficie horizontal practicable y cubierta acondicionada para desarrollar en ella una actividad. En función de su posición en el edificio se consideran los siguientes tipos de plantas:

  • Planta baja: Es aquella en la que la cota rasante coincide sensiblemente en más de un sesenta por ciento con la cota de referencia del edificio.
  • Planta de semisótano: Es aquella en la que más de un sesenta por ciento de la superficie edificada tiene el plano del suelo a cota rasante inferior a la que se define para la planta baja, y el plano del techo por encima de dicha cota. El pavimento de los semisótanos no podrá estar a cota rasante inferior a 1,30 metros de la cota de referencia del edificio.
  • Planta de sótano: Se entiende por planta de sótano la situada bajo una planta baja, una planta de semisótano u otro sótano. Su altura de fachada será en todos los casos igual o inferior a 1,20 metros en más del 40% de su perímetro. En caso de no cumplir esta condición se considerará planta semisótano.
  • Entreplanta: Se define como entreplanta la planta que, en algunos casos, puede construirse entre los planos del pavimento y techo de una planta baja. Su superficie se contabilizará dentro de las superficies útiles y construidas de los edificios, y como techo edificable cuando así lo considere el planeamiento pormenorizado.
  • Planta alta o planta de piso: Es la situada por encima del forjado del techo de la planta baja.
  • Planta de ático: Ultima planta de un edificio, cuando su superficie edificada es inferior a la de las restantes plantas y todos los planos de fachada que conforman la planta o alguno de ellos se encuentra retranqueado respecto de los planos de fachada del edificio.
  • Planta bajo cubierta: Es la resultante entre la cara superior de la última planta y los faldones que conforman la cubierta en los casos de cubiertas inclinadas.

g) Cuerpos salientes:

Son los elementos habitables u ocupables que sobresalen de los planos de fachada. Los cuerpos salientes pueden ser:

  • Cuerpos salientes cerrados: Los que disponen en todos sus lados de cerramientos fijos, no desmontables. 
  • Cuerpos salientes abiertos: Son los que tienen abierto al menos el cierre paralelo a la fachada del edificio. 

h) Elementos salientes:

Son los elementos no habitables ni ocupables que sobresalen de los planos de fachada. Pueden ser:

  • Elementos salientes permanentes: Son los que, desde el punto de vista constructivo, son elementos integrantes del edificio tales como los zócalos, pilastras, aleros, gárgolas, marquesinas y otros similares.
  • Elementos salientes no permanentes: Son aquellos elementos no integrantes del edificio y que pueden adosarse a las fachadas como son los toldos, rótulos, anuncios.

i) Patios:

Se distinguen los siguientes tipos según su situación respecto del edificio:

  • Patios de manzana: Adquiere tal denominación el espacio no edificado destinado a dar luces y ventilación al conjunto de edificios que conforman una manzana.
  • Patios de parcela o de luces: Se trata de los espacios no edificados dentro del volumen de los edificios, y destinados a dar iluminación o ventilación a los mismos.
  • Patios mancomunados: Los patios de parcela o luces y los de ventilación pueden servir simultáneamente a dos edificios colindantes. En este caso se denominan patios mancomunados, y para que puedan ser autorizados, será indispensable que se acredite la constitución de una servidumbre de mancomunidad entre las dos fincas en las que se ubiquen los edificios, que será inscrita en el Registro de la Propiedad y será irrenunciable o irredimible mientras esté edificada alguna de las dos fincas.