Artículo 46.- Alineaciones:
Las alineaciones de los nuevos edificios residenciales serán las que se determinan en las Fichas Urbanísticas de las Areas en las que establece la edificación mediante actuación directa, y las que se señalen en los documentos de planeamiento de ordenación pormenorizada.
En los casos de sustitución de edificios en los que no se señale ninguna alineación concreta, se entenderá que se mantienen las del edificio objeto de sustitución.
Artículo 47.- Retranqueos:
Los retranqueos de los nuevos edificios residenciales respecto de los linderos de parcela privada ligada a la edificación serán los que se señalan en las Fichas Urbanísticas, y en los documentos de planeamiento de ordenación pormenorizada de las distintas Areas y Sectores.
Artículo 48.- Fondo de la edificación:
Los fondos de los nuevos edificios residenciales serán los que se fijan en las Fichas Urbanísticas de las Areas en las actuaciones directas en el suelo urbano, y los que se señalen en los documentos de planeamiento de ordenación pormenorizada en las Areas, en las que así se establece, y en los Sectores.
En los casos de sustitución de edificios en los no se señale ningún fondo para la nueva edificación, se entenderá que el fondo máximo será el del edificio que se sustituye.
Artículo 49.- Cota rasante de los nuevos edificios:
Las cotas rasantes de referencia de las nuevas edificaciones serán las que se fijan en las Fichas Urbanísticas de las Areas del suelo urbano, y las que se señalen en los documentos de planeamiento de ordenación pormenorizado para el desarrollo de las Areas que lo precisen de acuerdo con lo que establecen las propias Fichas Urbanísticas, y en los Sectores del suelo urbanizable.
En los casos en los que no se establezca ninguna cota rasante de forma expresa, se entenderá que se mantiene como cota de referencia la existente en el vial o espacio público al que dé frente el nuevo edificio, con las correcciones oportunas a introducir para la construcción de la acera en los casos en los que no existiera.
Artículo 50.- Parcelación:
No se permitirá la edificación en parcelas en las que la longitud de fachada sea inferior a ocho metros, salvo en las edificaciones del Casco Histórico, y en las actuaciones de sustitución aislada de edificios existentes en otras Areas con parcelaciones actuales similares a las del Casco. En estas últimas, se podrá edificar en el solar resultante del derribo del edificio actual, cumpliendo las condiciones que, para la fijación de alineaciones, se establecen expresamente en las Fichas Urbanísticas.
Artículo 51.- Altura de la edificación:
La altura máxima de la edificación, ya se defina en unidades métricas o en número de plantas, será la fijada en las Fichas Urbanísticas para todas las Areas y Sectores.
Cuando se señale como condición de altura únicamente la altura máxima, se entenderá que es posible edificar sin agotarla, excepto en los casos puntuales en los que el Ayuntamiento obligue a alcanzar la altura máxima cuando se entienda necesario para mantener o conseguir una determinada imagen urbana.
Artículo 52.- Alturas de piso y alturas libres:
Salvo en los casos en los que expresamente se señala en las Fichas Urbanísticas por tratarse de edificios con algún nivel de protección, las alturas de pisos con los correspondientes criterios de medición, serán los siguientes:
a) Planta de sótano y semisótano:
Altura libre mínima: 2,50 metros. En ningún caso, el punto más bajo de los elementos salientes de la estructura o instalaciones en el techo del sótano o semisótano podrá reducir la altura libre de los mismos a menos de 2,20 metros.
b) Planta baja y entreplantas:
La altura máxima de piso, es decir entre caras superiores de forjados o solera y forjado, y en el centro del edificio, será de 3,80 metros, excepto en los casos en los que expresamente establezca otra altura en las Fichas Urbanísticas o en el planeamiento de ordenación pormenorizada.
La altura libre mínima será de 3,00 metros. En el caso de tratarse de dependencias complementarias destinadas a almacén, trasteros o aseos no abiertos al despacho público, podrá reducirse la altura mínima libre a 2,30 metros.
En los locales de planta baja de los edificios existentes y en los nuevos locales en los que, a través del planeamiento de ordenación pormenorizada se posibilite la construcción de Entreplantas, se respetarán las siguientes condiciones:
- La superficie máxima de ocupación del local por la entreplanta será el 50% del total de su superficie en planta baja.
- No podrán tener acceso independiente a un elemento común del edificio o a otra finca susceptible de constituir una unidad registral independiente.
- Retranqueo del frente de la entreplanta respecto del interior de la línea de fachada: mínimo 2,50 metros.
- Altura libre mínima en la parte del local situado bajo la entreplanta: 2,50 metros.
- Altura libre mínima entre el pavimento terminado de la entreplanta y el techo terminado del local: 2,30 metros. En algún punto aislado, por la existencia de elementos colgantes de la estructura o instalaciones podrá reducirse dicha altura libre a 2,20 metros.
- Las escaleras de acceso a la entreplanta tendrán un ancho mínimo de 1,00 metro, que cumplirá con el resto de las condiciones de anchura de la huella y altura de tabica de las escaleras comunes en los edificios residenciales. Si dichas escaleras sirven únicamente para el acceso del personal que trabaja en el local, y no para el acceso del público, podrá reducirse la anchura mínima a 0,90 metros, con altura máxima de tabicas de 0,19 metros y anchura mínima de huellas de 0,25 metros en los tramos rectos. En los tramos curvos o compensados, la altura de las tabicas será la misma y la huella tendrá una anchura mínima de 0,25 metros medida en el eje, con 0,05 metros como mínimo en el lado más estrecho.
c) Plantas altas:
En las nuevas construcciones, excepto en los casos en los que se señala de forma expresa en las Fichas Urbanísticas, se respetarán las siguientes alturas:
- Altura de piso: 3,00 metros.
- Altura libre mínima: 2,50 metros. Dicha altura podrá reducirse hasta 2,30 metros en los aseos, baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios, trasteros y otros espacios no destinados a la estancia prolongada de personas. Con carácter excepcional podrá también admitirse esta reducción en parte del resto de las estancias cuando así se requiera para el paso de algunas instalaciones. En este caso, la superficie de la estancia con la altura reducida no podrá ser mayor que un tercio de la total de la estancia.
d) Planta bajo cubierta:
Sólo se computará como techo edificable en la planta bajo cubierta para uso de vivienda, la que tenga altura libre superior a 1,80 metros.
Artículo 53.- Cuerpos salientes:
En los nuevos edificios residenciales podrán construirse cuerpos salientes abiertos y cerrados con las siguientes limitaciones:
a) Cuerpos salientes cerrados:
No podrán ocupar más de un tercio de la longitud de la fachada excepto en los casos que expresamente se determine en las Fichas Urbanísticas. El vuelo máximo de los mismos medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto de éste, no podrá exceder de 1,00 metros.
En casos aislados, se podrá autorizar acumular la totalidad de los vuelos cerrados de todas las fachadas del edificio en una de ellas para la construcción de una galería. En estos casos, el vuelo máximo admisible será de 0,60 metros.
En el Area del Casco Histórico, será el Plan Especial de Protección y Conservación a redactar el que establezca la regulación de los vuelos. En todos los casos, los vuelos cerrados se separarán un mínimo de 0,60 metros del eje de la medianera, o de la esquina del edificio en los edificios aislados. No se permitirá ningún tipo de cuerpo cerrado saliente en las fachadas a patios de parcela o de luces. En las fachadas a patios de manzana se respetará lo que establezca el documento de planeamiento de ordenación pormenorizada.
b) Cuerpos salientes abiertos:
Los cuerpos salientes abiertos no podrán ocupar más de un tercio de la longitud de la fachada. El vuelo máximo de los cuerpos salientes abiertos medido normalmente al plano de fachada en cualquier punto de éste, no podrá exceder de 1,00 metros.
En el Area del Casco Histórico, será el Plan Especial de Protección y Conservación a redactar el que establezca la regulación de los vuelos.
Quedan totalmente prohibidos los cuerpos salientes abiertos en las fachadas a patios de parcela o de luces. En las fachadas a patios de manzana se respetará lo que establezca el documento de planeamiento de ordenación pormenorizada.
Artículo 54.- Elementos salientes:
Se distinguen los siguientes tipos:
a) Elementos salientes permanentes:
Se concreta la regulación de los siguientes elementos salientes permanentes:
- Aleros: Los aleros podrán volar desde el plano de fachada un máximo de 1,10 metros en la totalidad de las fachadas de los edificios.
En las fachadas a los patios de manzana, el saliente máximo del alero será 0,20 metros mayor que el del cuerpo saliente cerrado o abierto autorizado. Cuando no se autorice ningún cuerpo saliente, el vuelo máximo del alero será de 0,50 metros. No se autoriza ningún alero saliente en los patios de parcela o de luces.
En el Area del Casco Histórico, será el Plan Especial de Protección y Conservación a redactar el que establezca la regulación de los vuelos.
- Marquesinas: Se prohibe expresamente la disposición de marquesinas excepto en los casos aislados en los que se pretenda enfatizar y proteger la puerta de entrada en algún edificio público. En estos casos, la marquesina se deberá contemplar desde el proyecto de construcción o rehabilitación como elemento integrante en el tratamiento de la fachada en la que se disponga.
También podrá autorizarse en las promociones de edificios no públicos, cuando se trate de nuevas urbanizaciones y siempre que desde el planeamiento de ordenación pormenorizada se regule su utilización.
En todos los casos, el saliente máximo no será superior al ancho de acera menos 0,60 metros, con el tope máximo de 1,50 metros cuando sea opaca y de 2,50 metros cuando sea traslúcida en un 80% de su superficie. Deberá colocarse en vuelo desde el edificio y ninguno de sus puntos se encontrará a altura inferior a 3,00 metros por encima de la rasante de la acera o espacio libre.
- Otros elementos salientes permanentes: Otros elementos salientes permanentes como pilastras, zócalos, cornisas y otros elementos compositivos de las fachadas, no podrán sobresalir más de 0,10 metros en las plantas bajas ni más de 0,20 metros en las plantas altas. En ningún caso se admitirá la colocación de vitrinas expositoras por el exterior del plano de fachada. En las fachadas a cárcavas y patios de manzana dentro del ámbito del Casco Histórico, este tipo elementos salientes no podrán sobresalir más de 0,05 metros, al igual que en la totalidad de los patios de parcela.
b) Elementos salientes no permanentes:
Se regula la instalación de toldos y rótulos. Otros elementos se regularán por similitud con los mencionados.
- Toldos fijos y plegables: Se admiten toldos fijos y plegables en las plantas bajas de los edificios siempre que el saliente máximo no sea superior en ningún punto al ancho de la acera menos 0,60 metros, y con un máximo de 3,00 metros, dejando una altura libre mínima desde la rasante de la acera o espacio libre de 2,70 metros. Sólo podrán situarse a una altura menor y con un saliente máximo de 0,20 metros desde la línea de fachada, los soportes y demás elementos necesarios para el extendido y plegado.
- Rótulos y anuncios: Los rótulos o anuncios se dispondrán en todos los casos paralelos al plano de fachada y tendrán un saliente máximo, cuando se dispongan en la planta baja, de 0,10 metros e irán situados a una altura superior a 3,00 metros desde la rasante de la acera o espacio libre. En las plantas altas se dispondrán, en todos los casos, únicamente dentro de lo que constituyen los huecos de la fachada y serán independientes en cada hueco. En ningún caso, ni en las plantas bajas ni en las altas, se autorizan los rótulos perpendiculares al plano de fachada a modo de banderolas.
Los rótulos y anuncios en las plantas bajas de los edificios del Casco Histórico, y en los edificios incluidos en el Catálogo de Bienes Inmuebles protegidos en cualquiera de sus categorías siempre que la planta baja de los mismos se considere como elemento a mantener, se dispondrán en los elementos ciegos de las fachadas, mediante letras sueltas superpuestas directamente o mediante la rotulación de los anuncios sobre placas transparentes de policarbonato o similares adosadas a las mismas. En caso contrario, deberán disponerse integrados con las carpinterías de cierre dentro de los huecos de las fachadas.
En las plantas altas de estos edificios se dispondrán, en todos los casos integrados en los huecos de las fachadas.
Artículo 55.- Cubiertas:
Las cubiertas de los edificios residenciales se ajustarán a las pendientes máximas señaladas, que no podrán superar en ningún caso el 35%.
La línea envolvente de la cubierta arrancará en cada fachada desde el borde superior y exterior del alero horizontal resultante de la prolongación del forjado de la última planta y con el saliente máximo fijado en el Artículo 54.
Sobre esta línea envolvente podrán sobresalir los casetones de los elementos técnicos de las instalaciones como casetas de los ascensores, remates de la caja de escaleras etc., además de las chimeneas, conductos de ventilación, claraboyas, antenas de radio y televisión, pararrayos y otros asimilables. Las dimensiones de estos cuerpos serán las mínimas necesarias para el correcto funcionamiento de las instalaciones.
En las actuaciones de rehabilitación o reconstrucción de la totalidad de los edificios incluidos en el ámbito del Casco Histórico y en los incluidos en el Catálogo de Bienes Inmuebles con valor histórico-artístico en las que se prevea la instalación de ascensores o montacargas, éstos serán hidráulicos o con otro sistema que evite la construcción de casetones que sobresalgan de los faldones de la cubierta.
Todas las cubiertas serán directamente accesibles para reparación y mantenimiento desde zonas comunes del edificio, situando dicho acceso en el propio núcleo general de escaleras o en algún espacio próximo y comunicado con el mismo.
En el caso de que el planeamiento de desarrollo admita su posibilidad, en aquellos edificios que se consideren singulares por su emplazamiento por conformar esquinas o remates de las manzanas edificables, podrán construirse torreones sobre el perfil de la cubierta ajustados a la siguiente normativa:
- Tendrán una única planta de 3,00 metros de altura incluido el forjado superior.
- La planta del torreón deberá en todos los casos poder inscribirse en un paralelogramo en el que dos de sus lados resulten de prolongar 5 metros contados desde el vértice de confluencia, las líneas de las alineaciones de las dos fachadas contiguas que conforman la esquina del edificio.
- Sobre la planta del torreón únicamente se dispondrá la cubierta que se resolverá de modo singular sin que se tengan que respetar las pendientes máximas señaladas para los faldones.
- El uso al que se destine el espacio resultante en el torreón será el de vivienda y deberá, en todos los casos, estar comunicado directamente con la vivienda de la planta inmediata inferior, no a través de la escalera común del edificio. El espacio resultante se inscribirá en el Registro de la Propiedad como elemento anejo e inseparable de la vivienda con la que comunica.
- No podrá habilitarse para ningún uso, ni siquiera para trastero, el espacio resultante bajo la cubierta del torreón.
Artículo 56.- Patios:
En las zonas residenciales podrán admitirse los siguientes tipos de patios:
a) Patios de manzana:
En la actualidad únicamente existen en el Area del Casco Histórico y en las Areas A-20 y A-20a, y A-21. Las actuaciones en el Casco histórico, así como en las cárcavas asimilables a los patios de manzana, se regularán por el Plan Especial de Protección y Conservación que se debe tramitar para el desarrollo del Area.
En las Areas A-20 y A-20a, y A-21 se destinan a jardín o espacios libres y cuentan con accesos directos desde las vías o paseos perimetrales. En el desarrollo de las nuevas Areas residenciales, podrán ordenarse también patios de manzana a través del planeamiento de ordenación pormenorizado que concretará el uso a que se destine y el tratamiento exigido.
Cuando resulten patios de manzana con dimensiones que no permitan la habilitación de jardines o espacios libres en su interior, podrán cubrirse hasta la altura del suelo del piso primero, y su utilización será la de terrazas de las viviendas de las plantas primeras. En este caso, podrán materializarse las distintas propiedades con muretes de 0,50 metros de altura máxima, colocando sobre los mismos verjas hasta una altura total del cierre de 2,00 metros. Estas terrazas tendrán acceso directo desde las viviendas a las que correspondan.
Para la iluminación de las plantas bajas dispuestas bajo los patios, podrán construirse claraboyas y lucernarios en los techos de los bajos, de cuya cara superior terminada, no podrán sobresalir más de 1,00 metro.
b) Patio de parcela, de luces o de ventilación:
Podrán ser interiores o abiertos en alguna de sus caras a fachada.
La dimensión mínima de los patios estará definida por el diámetro del círculo inscrito exigible en función del uso de los locales a los que proporcionan iluminación y ventilación y de la altura (H) existente entre el suelo de dichos locales y la coronación del patio.
- Dormitorios y cocinas: Diámetro mínimo = 0,30H, con mínimo de 3,00 metros.
- Aseos y tendederos: Diámetro mínimo = 0,15H, con mínimo de 2,00 metros.
- Escaleras: Diámetro mínimo = 0,15H, con mínimo de 2,00 metros.
La sala comedor de una vivienda no podrá iluminarse y ventilarse únicamente a través de una patio de parcela.
En las nuevas construcciones no se permite establecer patios de parcela o de luces con altura interior mayor de seis plantas.
Los patios de luces abiertos en alguna de sus caras a fachada, deberán respetar las distancias mínimas entre los cierres que delimitan el patio señaladas anteriormente, aunque no será aplicable la tabla de superficies mínimas.
El pavimento del patio no podrá estar situado por encima del nivel del suelo de la dependencia a iluminar o ventilar. Estará impermeabilizado en todos los casos y dispondrá de desagüe con sifón registrable.
Todos los patios serán accesibles de forma directa desde el interior del edificio.
Los patios podrán cubrirse en su coronación con claraboyas siempre que dejen un espacio periférico libre, sin cierre de ninguna clase, entre las paredes de cierre del patio y la cara inferior del elemento de cubrición, con una superficie de ventilación igual o superior al 10% de la superficie en planta del patio.
c) Patios mancomunados:
Respetarán las dimensiones mínimas y el resto de las condiciones fijadas para los patios de parcela o patios de luces. Deberán asimismo cumplir, en todos los casos, lo establecido en el Punto i del Artículo 42 referente a la acreditación de las servidumbres mutuas entre las fincas en las que se ubiquen los dos edificios.
Mientras la medianería de una parte del futuro patio mancomunado quede al descubierto, la misma se ocultará a la vista desde el exterior mediante la colocación de elementos de carpintería, vidrio o celosías que garanticen, en todos los casos, la suficiente ventilación al patio.